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引导案例1号:上海中原物业顾问有限企业诉陶德华居间合同纠纷案

来源:互联网 编辑:未知 时间:2019-05-09

引导案例1号:上海中原物业顾问有限企业诉陶德华居间合同纠纷案

上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2009)沪二中民二(民)终字第1508号

民事 居间合同 二手房买卖 违约

房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介企业提供的房源信息却绕开该中介企业与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是,当卖方将同一房屋通过多个中介企业挂牌出售时,买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的,买方有权选择报价低、服务好的中介企业促成房屋买卖合同成立,其行为并没有利用先前与之签约中介企业的房源信息,故不构成违约。

《中华人民共和国合同法》第四百二十四条

原告上海中原物业顾问有限企业(简称中原企业)诉称:被告陶德华利用中原企业提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息,故意跳过中介,私自与卖方直接签订购房合同,违反了《房地产求购确认书》的约定,属于恶意“跳单”行为,请求法院判令陶德华按约支付中原企业违约金1.65万元。

  被告陶德华辩称:涉案房屋原产权人李某某委托多家中介企业出售房屋,中原企业并非独家掌握该房源信息,也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原企业提供的信息,不存在“跳单”违约行为。

  法院经审理查明:2008年下半年,原产权人李某某到多家房屋中介企业挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日,上海某房地产经纪有限企业带陶德华看了该房屋;11月23日,上海某房地产顾问有限企业(简称某房地产顾问企业)带陶德华之妻曹某某看了该房屋;11月27日,中原企业带陶德华看了该房屋,并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定,陶德华在验看过该房地产后六个月内,陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人,利用中原企业提供的信息、机会等条件但未通过中原企业而与第三方达成买卖交易的,陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%,向中原企业支付违约金。当时中原企业对该房屋报价165万元,而某房地产顾问企业报价145万元,并积极与卖方协商价格。11月30日,在某房地产顾问企业居间下,陶德华与卖方签订了房屋买卖合同,成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续,陶德华向某房地产顾问企业支付佣金1. 38万元。

上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决:被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原企业支付违约金1.38万元。宣判后,陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出(2009)沪二中民二(民)终字第1508号民事判决:一、撤销上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决;二、中原企业要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求,不予支撑。

法院生效裁判认为:中原企业与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质,其中第2.4条的约定,属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款,其本意是为防止买方利用中介企业提供的房源信息却“跳”过中介企业购买房屋,从而使中介企业无法得到应得的佣金,该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定有效。根据该条约定,衡量买方是否“跳单”违约的关键,是看买方是否利用了该中介企业提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介企业提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介企业促成房屋买卖合同成立,而不构成“跳单”违约。本案中,原产权人通过多家中介企业挂牌出售同一房屋,陶德华及其家人分别通过不同的中介企业了解到同一房源信息,并通过其他中介企业促成了房屋买卖合同成立。因此,陶德华并没有利用中原企业的信息、机会,故不构成违约,对中原企业的诉讼请求不予支撑。

  

  

  

 

 

 

 

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